査定〜媒介契約

販売活動（最も変動大）

売買契約

決済・引き渡し

不動産売却の最初のステップは「査定の依頼」です。不動産会社に連絡して、物件がいくらで売れるかの見積もりを出してもらいます。査定には2種類あります。

• 机上査定（簡易査定）：電話・ネットで物件情報を伝えるだけで当日〜翌日に回答が出ます。まず相場感をつかむのに便利ですが、精度は低め。
• 訪問査定（詳細査定）：担当者が実際に物件を訪問し、内装・設備・日当たり・管理状態などを確認して算出。回答まで3〜7日かかりますが精度が高く、媒介契約前に受けることを強くおすすめします。

複数社に依頼する「比較査定」が一般的です。2〜3社に訪問査定を依頼し、査定額だけでなく担当者の説明・販売戦略・会社の姿勢も比較して依頼先を決めましょう。査定は無料ですので、費用の心配は不要です。

査定結果を比較・検討して依頼先を決めたら、「媒介契約」を結びます。媒介契約とは、売却活動を正式に依頼するための契約で、3種類あります。

• 専属専任媒介：1社のみに依頼。5営業日以内にレインズ（全国不動産流通機構）登録が義務。担当者が積極的に動くが、会社選びが重要。
• 専任媒介：1社のみに依頼。7営業日以内にレインズ登録が義務。自分で見つけた買主との直接取引も可能。
• 一般媒介：複数社に同時依頼可能。ただし各社の優先度が下がり動きが消極的になりやすいため、通常は専任系がおすすめです。

媒介契約を結んだら販売活動が始まります。このステップが全体の期間を最も左右します。物件の条件・価格設定・担当会社の動き方次第で、1ヶ月で決まることもあれば3ヶ月以上かかることもあります。

販売活動の主な内容

• 物件の写真撮影・広告資料の作成
• SUUMOやathomeなどの不動産ポータルサイトへの掲載
• レインズを通じた他の不動産会社への情報共有
• 購入希望者からの問い合わせ対応・内覧案内
• 価格交渉（指値交渉）への対応

2026年秋の沖縄市場は、金利上昇の影響で買い手の購買力が変化しており、「内覧数は確保できるが最終的な価格調整が必要なケース」が増えています。適正な価格設定と、情報を広く公開する体制が短期成約の鍵です。

購入希望者が現れ、価格・条件の交渉がまとまったら「売買契約」を締結します。売買契約で取り決める主な事項は以下の通りです。

• 売買代金と支払いスケジュール（手付金・残代金の日程）
• 手付金の金額（通常は売買代金の5〜10%）
• 引き渡し日
• 物件の現況告知（設備の不具合・リフォーム歴など）
• ローン特約の有無（買主のローンが通らなかった場合の取り決め）

契約前に仲介業者から「重要事項説明」を受けます。契約内容に疑問があれば遠慮なく確認しましょう。この段階で売主は手付金を受け取り、契約が正式に成立します。

売買契約から引き渡しまで、通常1〜2ヶ月かかります。この期間は主に買主の住宅ローン本審査が行われており、売主側では引っ越し・清算準備を進めます。

売主側で行うこと

• 住宅ローンの残債清算手続き（残ローンがある場合）
• 引っ越し・荷物の片付け
• 抵当権抹消の手配（司法書士に依頼）
• 固定資産税・管理費等の日割り精算

引き渡し当日は買主・売主・仲介業者・司法書士・金融機関が一堂に会し、残代金の決済と鍵の受け渡しを行います。これで売却手続きは完了です。