「住宅ローンがまだ残っているけど、マンションを売ることはできる？」
「ローン残債が売却価格を上回っていると聞いた。この場合はどうすればいい？」
「オーバーローンという言葉を聞いたことがあるけど、自分はどれに当たるのかわからない」

住宅ローンが残っているマンションを売ろうとしている方が最初にぶつかる不安が、この「ローン残債問題」です。「売れないのではないか」「売っても借金だけが残って損するのでは」という思い込みから、売却を先送りにしてしまう方も少なくありません。

しかし、結論からお伝えします。住宅ローンが残っていても、マンションは売ることができます。残債の状況によって対応方法が異なるだけで、売却自体が不可能になるわけではありません。この記事では、那覇市・豊見城市を中心にマンション売却500件以上の実績を持つ不動産売却サポート沖縄が、ローン残債の状況別に解決策をわかりやすく解説します。

1. なぜローンが残っていても売れるのか——「抵当権」の基本

住宅ローンを借りると、金融機関はその担保として物件に「抵当権」を設定します。抵当権とは、ローンが返済されない場合に金融機関が物件を競売にかける権利のことです。マンションを売却するためには、この抵当権を抹消する必要があります。抵当権の抹消は、ローン残債を完済することで行われます。

この流れが、住宅ローン残債があるマンション売却の基本です。売却代金と残債の大小関係によって対応方法が変わりますが、「売れない」ということはありません。

2. まず確認：自分はアンダーローン？オーバーローン？

ローン残債があるマンション売却において、最も重要な確認事項が「売却見込み価格」と「ローン残債額」の比較です。

どちらに該当するかは、不動産会社による売却査定額と、金融機関への残債照会の2つを確認することで判断できます。まずこの2つの数字を把握することが、売却を進めるための第一歩です。

3. 【ケース①】アンダーローン——通常の売却で完済できる

売却見込み価格がローン残債を上回っている場合（アンダーローン）は、通常の売却手続きで問題なく売れます。引き渡し当日に買主から受け取った売却代金でローンを一括返済し、抵当権を抹消します。残額（売却価格 − 残債 − 諸費用）はそのまま手元に残ります。

■ 那覇市・豊見城市ではアンダーローンのケースが多い

近年、那覇市・豊見城市のマンション相場は上昇傾向にあります。数年前に購入したマンションが現在の市場価格では購入時を大きく上回っているケースも多く、調べてみると意外と「余裕でアンダーローンだった」と判明することが多々あります。「どうせオーバーローンだろう」と思い込んで売却を諦める前に、まず現在の売却見込み価格を無料査定で確認することを強くおすすめします。

4. 【ケース②】オーバーローン——3つの解決策

売却価格がローン残債を下回っている場合（オーバーローン）は、売却代金だけではローンを完済できないため、以下の3つの解決策のいずれかを選択する必要があります。

■ 「任意売却」は競売を回避するための重要な手段

自己資金もなく、住み替えローンも使えず、ローンの支払いが苦しい場合の最後の手段が「任意売却」です。そのまま放置して裁判所による「競売」にかけられてしまうと、市場価格の5〜7割程度で強制的に安く売られ、プライバシーも守られません。任意売却であれば、通常の売却に近い市場価格で売ることができ、残った借金の分割返済についても金融機関と交渉しやすくなります。「このままでは払えない」と少しでも感じたら、競売になる前に早めに専門家へご相談ください。

5. 住宅ローン残債の正確な確認方法と売却の流れ

まずは現在のローン残債を正確に把握しましょう。確認方法は主に以下の4つです。

残債が分かったら、不動産会社に査定を依頼し「売却価格 vs 残債」のバランスを確認します。アンダーローンかオーバーローンかを判断し、方針が決定したら販売活動をスタート。買主様が見つかれば契約し、引き渡し当日に売却代金でローンの一括返済と抵当権抹消登記（司法書士が代行）を同日中に完了させます。

6. 那覇市・豊見城市のマンション売却とローン残債の実情

沖縄のマンション市場において、ローン残債と売却価格の関係は購入時期と物件によって大きく異なります。

那覇市・豊見城市（特に豊崎エリア）では、2018年以降に購入されたマンションは相場上昇の恩恵を受けているケースが多く、残債より高く売れるアンダーローンになるケースが相当数あります。逆に、1990年代〜2000年代初頭のバブル期前後に購入した物件の場合、購入価格が現在の市場価格を上回っているケースもありますが、当時のローンはすでに大きく返済が進んでいることも多く、実際に試算してみると想定より手残りが確保できるケースも多々あります。

いずれにせよ、「思い込み」で諦める前に、まず査定と残債確認の2つを実施することが最も重要です。

7. 不動産売却サポート沖縄が選ばれる理由

私たち「不動産売却サポート沖縄（運営：株式会社センターマウンテン）」は、那覇市・豊見城市エリアを中心としたマンション売却の専門会社です。ローン残債がある物件において、以下の特化型サービスでオーナー様を全力サポートします。

8. よくある質問（FAQ）とまとめ

まとめ：まず残債を確認、次に専門家に相談を

住宅ローンが残っていてもマンションは売却できます。アンダーローンかオーバーローンかで選択肢が変わるだけです。「どうせダメだろう」という思い込みで動かないことが最大のリスクです。

不動産売却サポート沖縄は、那覇市・豊見城市のマンション売却に特化した専門会社です。ローン残債がある物件のご相談も数多く手がけており、査定から残債の試算、住み替えローンのアドバイス、金融機関との調整が必要な任意売却まで一括してサポートします。初回のご相談・査定は完全無料ですので、まずはお気軽にご連絡ください。