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2026.10.06お役立ち情報
相続した空き家の3000万円控除とは？期限と適用条件を解説
相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」があります。2023年に相続が始まったケースでは、原則として2026年12月31日までの譲渡が期限です。なお、対象家屋は1981年5月31日以前に建築され、区分所有建物登記がされていない家屋などに限られるため、一般的な分譲マンションは原則として対象外です。
不動産売却サポート沖縄（株式会社センターマウンテン）
沖縄県那覇市・豊見城市を中心に、相続した不動産やマンション・戸建て・土地の売却相談をサポート。税務については個別事情により取扱いが異なるため、必要に応じて税理士・税務署など専門家への確認をご案内しています。
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本記事は制度の一般的な解説です。実際に特例を使えるかどうかは、家屋の建築時期・登記形態・相続後の利用状況・売却時期などで変わります。確定申告や適用可否は税理士または所轄税務署へご確認ください。
親から相続した実家が空き家のままになっている場合、売却時の税負担を大きく抑えられる可能性がある制度があります。それが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」です。
ただし、この制度には売却期限・建築時期・利用状況・建物の種類など細かな条件があります。特に「マンションも対象になった」「新耐震の家でも解体すれば使える」といった誤解には注意が必要です。
この記事では、2026年時点の国税庁・国土交通省の情報をもとに、期限の考え方、主な適用条件、2024年からの改正点、税額シミュレーション、確定申告までを沖縄の不動産売却を検討する方向けに整理します。
空き家の3,000万円特別控除とは
相続または遺贈によって取得した被相続人の居住用家屋やその敷地を売却し、一定の要件を満たす場合には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれます。
「最大3,000万円が戻ってくる制度」ではなく、売却代金から取得費・譲渡費用などを差し引いて計算した譲渡所得から控除する制度です。譲渡所得が3,000万円以下で、ほかの条件も満たせば、結果として課税譲渡所得が0円になる場合があります。
自分自身が住んでいたマイホームを売る際の特例と、相続した被相続人の居住用空き家を売る際の特例は別の制度です。適用関係は個別事情によって異なるため、複数の特例が関係する場合は税理士等へ確認してください。
売却期限はいつまで？「3年」の数え方
国税庁では、原則として「相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売ることを要件としています。さらに、この特例自体の適用期限は2027年12月31日までです。
2023年中に相続が開始した場合、一般的には2026年12月31日が期限になります。年末直前は売買・登記・金融機関の手続きが重なるため、余裕を持った販売計画が重要です。
原則の売却期限：2025年12月31日
原則の売却期限：2026年12月31日
原則の売却期限：2027年12月31日
相続から3年を経過する年の年末より前に、制度自体の現行適用期限（2027年12月31日）が到来するため、現行制度のままでは2027年12月31日までの譲渡が必要です。
譲渡の日は原則として資産を買主へ引き渡した日ですが、税務上は売買契約の効力発生日を譲渡日として申告できる場合もあります。期限ぎりぎりの取引では自己判断せず、税理士や税務署へ事前に確認してください。実務上は年末より前に引渡しまで完了できる計画を立てると安心です。
空き家特例が適用される主な条件
代表的な条件を整理すると次のとおりです。実際には追加要件や他の特例との適用関係もあるため、最終判断は専門家へ確認してください。
対象となる「被相続人居住用家屋」そのものに建築時期の要件があります。
一般的な分譲マンションなど、区分所有建物登記がされている建物は原則として対象外です。
被相続人以外の居住者がいなかったことが基本要件です。老人ホーム等へ入所していた場合には別途特例要件があります。
相続後に第三者へ貸したり、相続人自身が住んだりした場合は適用できない可能性があります。
「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」が基本で、現行制度の適用期限は2027年12月31日です。
一定期間内に分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分なども合算して判定される場合があります。
耐震基準を満たして売る方法、建物を取り壊して敷地を売る方法などがあります。2024年以降は、一定条件のもと、売却後に買主側で耐震改修または取壊しを行うケースも対象に加わりました。
2024年から変わったポイント
2024年1月1日以後の譲渡で主に変わったこと
- 売却時点で耐震基準を満たしていなくても、譲渡した年の翌年2月15日までに耐震改修を完了した場合、一定要件のもと対象になるケースが追加
- 売却時点で建物が残っていても、譲渡した年の翌年2月15日までに取壊し等を行った場合、一定要件のもと対象になるケースが追加
- 対象財産を取得した相続人が3人以上の場合、各人の控除上限は2,000万円
- 制度の適用期限が2027年12月31日まで延長
国税庁の現行要件では、対象となる家屋は「区分所有建物登記がされている建物でないこと」とされています。したがって、一般的な分譲マンションの一室を相続して売却するケースは、この空き家特例の対象外です。
沖縄での税額シミュレーション
ケース：那覇市の旧耐震戸建てを相続して売却
親が2023年11月に死亡。那覇市の1978年築の戸建てを相続し、相続後は賃貸・居住・事業使用をせず、建物を取り壊して土地を2026年中に売却。売却価格2,200万円、取得費は書類が見つからないものとして概算取得費5％、譲渡費用195万円とし、長期譲渡所得に該当すると仮定します。
※上記は制度のイメージを示すための概算例です。相続した不動産では被相続人の取得時期・取得費を引き継ぐのが原則です。実際の税額は取得費、減価償却、譲渡費用、他の特例、所有期間などによって異なります。
売却の流れと確定申告
この特例を受けるには、必要書類を添えて確定申告を行う必要があります。代表的な書類には、譲渡所得の内訳書、登記事項証明書等、売買契約書の写し、市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」などがあります。売却方法によって耐震基準適合証明書や取壊しを証明する書類などが必要になる場合もあります。
相続した土地・建物の取得費は、原則として被相続人の取得費を引き継ぎます。購入時の契約書などが見つからない場合には、売却金額の5％を概算取得費として使える場合がありますが、実際の取得費を証明できた方が税額を抑えられるケースもあります。
注意したいケース
相続から譲渡までに事業・貸付け・居住の用に供していると、原則として要件を満たせません。
一般的な区分所有マンションは対象家屋の要件から外れます。2024年改正でマンションが対象化されたわけではありません。
対象家屋そのものに「1981年5月31日以前に建築」という要件があります。新耐震の建物を解体しただけで、この建築時期要件を満たすことにはなりません。
特例は自動的に適用されません。必要書類を準備し、確定申告で適用を受ける手続きが必要です。
よくある質問（FAQ）
まとめ
相続した空き家の3,000万円特別控除は、条件を満たせば売却時の税負担を大きく抑えられる可能性がある制度です。一方で、対象となる家屋は1981年5月31日以前に建築され、区分所有建物登記がされていない家屋などに限られます。
2023年中に相続が始まった方は、一般的には2026年12月31日が期限です。売却を検討している場合は、期限直前になってから動くのではなく、まず家屋の要件・利用状況・必要書類を確認し、不動産会社と税務の専門家の双方に相談しながら進めると安心です。
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