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マンション売却の費用はいくら？沖縄の手数料・税金・手取り額

2026.09.09お役立ち情報

マンション売却の費用はいくら？沖縄の手数料・税金・手取り額

📋 この記事の要約

マンション売却にかかる費用は売却価格の5〜10%が目安です。最大の費用は仲介手数料で、3,500万円の物件なら約122万円。印紙税・登録免許税・譲渡所得税まで全項目を整理し、那覇市・豊見城市の2パターンで実際の手取り額をシミュレーションします。

監

【記事監修】中山周治（宅地建物取引士登録番号：（沖縄）第010386号）不動産売却サポート沖縄（運営：株式会社センターマウンテン）代表｜不動産売買歴20年以上・那覇市・豊見城市を中心にマンション売却500件以上の実績を持つ専門家。
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「売れた金額がそのまま手に入るわけじゃないんですよね？」「結局いくら手元に残るんですか？」——マンション売却を検討し始めた方から最もよくいただく質問です。売却価格がわかっても、諸費用・税金を差し引いた「実際の手取り額」を把握しないと、住み替えや老後の資金計画を正確に立てることができません。

この記事では、マンション売却に発生する費用を全項目ゼロからわかりやすく解説します。那覇市・豊見城市のマンションを実例にしたシミュレーションも掲載していますので、ぜひ参考にしてください。

📑 目次を開く

　　売却費用の全体像と目安
　　①仲介手数料（最大の費用）
　　②印紙税
　　③登録免許税・司法書士費用
　　④譲渡所得税（売却益に課税）
　　⑤その他の費用
　　沖縄の実例シミュレーション
　　費用を抑えるための3つのポイント
　　よくある質問
　　まとめ

売却費用の全体像と目安

マンション売却にかかる費用は売却価格の5〜10%が目安とされています。ただし購入時よりも高く売れた場合は譲渡所得税が発生し、費用の割合が増えることがあります。

費用項目：①仲介手数料

金額の目安：最大(売却価格×3%+6万円)×1.1

発生タイミング：契約時・引渡し時

必須/任意：必須

費用項目：②印紙税

金額の目安：1〜3万円（売却価格による）

発生タイミング：売買契約書作成時

必須/任意：必須

費用項目：③登録免許税

金額の目安：2,000円（抵当権抹消）

発生タイミング：引渡し時

必須/任意：ローンありの場合

費用項目：④司法書士費用

金額の目安：約2万円前後

発生タイミング：引渡し時

必須/任意：推奨

費用項目：⑤譲渡所得税

金額の目安：売却益×20.315%（長期）

発生タイミング：翌年の確定申告

必須/任意：益が出た場合

費用項目：ハウスクリーニング

金額の目安：3〜10万円

発生タイミング：売出し前

必須/任意：任意（推奨）

費用項目：引越し費用

金額の目安：5〜20万円

発生タイミング：引渡し前

必須/任意：任意

費用項目：ローン一括返済手数料

金額の目安：1〜3万円程度

発生タイミング：引渡し時

必須/任意：ローンありの場合

💡 費用の中で最も大きいのは「仲介手数料」と「譲渡所得税」の2つです。この2つを正確に把握するだけで、手取り額の大半が見えてきます。それ以外の費用は相対的に小さいため、まずこの2つに集中して理解しましょう。

① 仲介手数料（最大の費用）

💰

仲介手数料売却価格×3%＋6万円（税抜）の消費税込み不動産会社に支払う手数料で、売却費用の中で最も大きな金額です。法律（宅建業法）で上限が定められており、上限を超えて請求することは違法です。支払いタイミングは通常「売買契約締結時に半額・引き渡し時に残りの半額」です。

計算例①　売却価格 3,000万円の場合
(3,000万 × 3% + 6万円) × 1.1 = 105.6万円計算例②　売却価格 3,500万円の場合
(3,500万 × 3% + 6万円) × 1.1 = 122.1万円計算例③　売却価格 5,000万円の場合
(5,000万 × 3% + 6万円) × 1.1 = 171.6万円

⚠️ 「広告費」として別途請求するのは原則違法です。仲介手数料の上限は法定されており、それ以外に「広告費」「宣伝費」「特別費用」などの名目で請求することは原則認められていません。そのような請求があった場合は慎重に確認してください。

② 印紙税

📄

印紙税（売買契約書に貼る収入印紙）1万円〜3万円（売却価格による・2027年3月まで軽減税率）不動産売買契約書は「課税文書」に該当するため、収入印紙の貼付が必要です。2027年3月31日までは軽減税率が適用されます。

売却価格 1,000万円超〜5,000万円以下 → 1万円（軽減税率）
売却価格 5,000万円超〜1億円以下 → 3万円（軽減税率）
※買主・売主それぞれが1通ずつ保管する場合は各自が負担

③ 登録免許税・司法書士費用

🏛️

登録免許税（抵当権抹消登記）2,000円（マンションの場合・土地＋建物の2件分）住宅ローンがある場合、売却時にローンを完済して抵当権を抹消する登記が必要です。登録免許税は不動産1件につき1,000円で、マンション（土地と建物）では合計2,000円です。

⚖️

司法書士への報酬約1.7〜2万円（抵当権抹消登記を代行依頼する場合）抵当権抹消の手続きを司法書士に依頼する場合の報酬です。日本司法書士連合会の調査（2024年）によると、抵当権抹消登記の司法書士報酬は17,000円前後が相場です。自分で手続きすることも可能ですが、専門知識が必要なため司法書士への依頼が一般的です。

④ 譲渡所得税（最重要・見落としがちな大きな税金）

マンションを購入時より高く売れた場合は、その売却益（譲渡所得）に対して税金が発生します。金額が大きくなりやすいため、必ず事前に計算しておく必要があります。

譲渡所得の計算式

🔢

譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）取得費：購入時の価格＋購入時の諸費用（仲介手数料・印紙税等）−建物の減価償却費
譲渡費用：売却時の仲介手数料・印紙税・登録免許税など

税率は所有期間で大きく変わる

所有期間：売却年の1月1日時点で 5年超

区分：長期譲渡所得

税率：20.315%

内訳：所得税15.315%＋住民税5%

所有期間：売却年の1月1日時点で 5年以下

区分：短期譲渡所得

税率：39.63%

内訳：所得税30.63%＋住民税9%

⚠️ 「5年」の数え方に注意が必要です。所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判断します。たとえば2021年8月に購入したマンションを2026年9月に売却する場合、実際の経過年数は5年以上ですが、「2026年1月1日時点」では5年未満とみなされ、高い税率（39.63%）が適用されます。

居住用マンションなら「3,000万円特別控除」が使える

自分が住んでいたマンションを売却する場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。多くの場合、この控除で税金がゼロになります。

　　現在住んでいる、または住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売ること
　　売却した年の前年・前々年に同じ特例を使っていないこと
　　買い替え特例など他の特例と重複適用不可

💴 「自分の場合、税金はいくらかかる？」連携する税理士と一緒に具体的な数字でシミュレーションします。無料でご相談ください。

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⑤ その他の費用

費用項目：ハウスクリーニング

目安金額：3〜10万円

ポイント：内覧の印象を大きく左右する。費用対効果が高く、実施を推奨

費用項目：引越し費用

目安金額：5〜20万円

ポイント：距離・荷物量・時期（繁忙期は割高）による。2〜3社で相見積もりを

費用項目：残置物処分費用

目安金額：1〜10万円

ポイント：量・種類による。「現状渡し」での売却ならほぼ不要なケースもある

費用項目：ローン一括返済手数料

目安金額：1〜3万円

ポイント：金融機関・返済方法によって異なる。事前に銀行に確認する

費用項目：各種証明書取得費用

目安金額：数百円〜数千円

ポイント：印鑑証明書・住民票・固定資産税評価証明書など

沖縄の実例シミュレーション

那覇市・豊見城市の2つのケースで、実際の費用と手取り額を計算します。

ケース① 那覇市・居住用マンション
3,500万円で売却／ 5年超保有／ 3,000万円控除を利用

売却価格3,500万円

①仲介手数料（上限）　 ▲ 122.1万円

②印紙税（軽減税率）▲ 1万円

③登録免許税　　　　 ▲ 0.2万円

④司法書士費用　　　▲ 2万円

ハウスクリーニング　▲ 5万円

⑤譲渡所得税0円（3,000万円控除で非課税）

諸費用合計▲ 約130万円

💰 概算手取り額
約3,370万円

※居住用マンションで3,000万円控除を適用した場合、多くのケースで譲渡所得税はゼロになります。購入価格が3,500万円以上の場合は売却益が出ないため、もとより税金は不要です。

ケース② 那覇市・おもろまち・居住用マンション
3,000万円で購入 → 5,000万円で売却／ 8年保有

売却価格5,000万円

①仲介手数料（上限） ▲ 171.6万円

②印紙税（軽減税率） ▲ 3万円

③④登録免許税・司法書士▲ 2.2万円

ハウスクリーニング等 ▲ 5万円

取得費（3,000万＋諸費用）約3,150万円

譲渡所得（概算）約1,669万円

3,000万円控除後0円（控除後は非課税）

⑤譲渡所得税0円

諸費用合計▲ 約182万円

💰 概算手取り額
約4,818万円（購入時より約1,668万円増）

※居住用で3,000万円控除を適用。譲渡所得（1,669万円）が控除額（3,000万円）以内のため、税金は0円。ただし取得費・減価償却費の詳細計算は税理士への確認を推奨します。

ケース③ 投資用マンション（居住用でない）
2,800万円で購入 → 3,500万円で売却／ 6年保有

売却価格3,500万円

①仲介手数料（上限） ▲ 122.1万円

②③④その他諸費用計▲ 約6万円

取得費（2,800万＋諸費用）約2,930万円（減価償却費控除後）

譲渡所得（概算）約442万円

⑤譲渡所得税（長期20.315%）▲ 約90万円

諸費用・税金合計▲ 約218万円

💰 概算手取り額
約3,282万円

※投資用は3,000万円控除が使えないため税金が発生します。6年保有（長期）のため税率は20.315%。購入価格・諸費用の詳細・減価償却費によって税額は大幅に変動します。必ず税理士に相談してください。

費用を抑えるための3つのポイント

居住用なら「3,000万円特別控除」を必ず確認する自分が住んでいたマンションを売る場合、この控除だけで数十万〜数百万円の税負担をゼロにできるケースがほとんどです。「利益が出ていないから関係ない」と思わず、必ず税理士に適用可能かを確認してください。

仲介手数料は「成果報酬」。安すぎる会社に注意する仲介手数料の上限は法定されていますが、下限はありません。手数料を大幅に割り引く会社は、その分「真剣に売ろうとしない」ケースがあります。手数料の安さより「いかに高く・早く売ってもらえるか」を重視することが、結果的に手取り額を最大化します。

「現状渡し」を選べば残置物処分費用を節約できる残置物が多い場合でも、「現状渡し」として売り出すことで処分費用をかけずに売却できます。買主が購入後に自分で処理するか、価格交渉の中で折り合いをつける形が一般的です。無理に片付けてから売る必要はありません。

🧮 「自分のケースで計算してみたい」売却価格・購入価格・保有年数を教えていただければ、無料でシミュレーションを作成します。

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よくある質問

Q仲介手数料は必ず満額払わなければなりませんか？

法定の「上限」は決まっていますが、下限は決まっていません。交渉によって減額してもらえるケースもあります。ただし、手数料を大幅に下げる代わりに広告活動を手抜きされると、売却価格が下がって結果的に損をするケースがあります。手数料だけでなく、会社の販売力・ネットワーク・担当者の誠実さを総合的に判断することをおすすめします。

Q損をして売った場合（購入価格より安く売れた場合）も税金がかかりますか？

売却損（譲渡損失）が発生した場合、譲渡所得税はかかりません。さらに、一定の要件を満たす場合は「譲渡損失の損益通算及び繰越控除」という特例を使って、給与所得などと損失を相殺し節税できるケースがあります。詳しくは税理士にご相談ください。

Q費用は売却代金から差し引いてもらえますか？

仲介手数料・登録免許税・司法書士費用などは、引き渡し時の精算で売却代金から差し引く形で対応できる場合があります。事前に不動産会社・司法書士と精算方法を確認しておくとスムーズです。譲渡所得税は翌年の確定申告で別途納付する必要があります。

Q住宅ローンが残っていますが、売却費用はどう変わりますか？

ローンが残っている場合、売却代金でローンを一括返済した上で抵当権を抹消する必要があります。追加で発生する費用は「登録免許税2,000円」「司法書士費用約2万円」「金融機関への一括返済手数料1〜3万円程度」です。それほど大きな費用ではありませんが、事前に金融機関に確認しておきましょう。

Q相続したマンションを売る場合、費用はどう変わりますか？

相続したマンションの場合、売却前に相続登記（名義変更）が必要で、司法書士費用が別途かかります（数万円〜十数万円程度）。また取得費の計算方法が異なり、相続時の評価額を使う場合があります。さらに「相続空き家の3,000万円特別控除」（戸建てが主な対象）の適用可否も確認が必要です。相続売却の費用は個別の状況によって大きく異なるため、専門家への相談を強くおすすめします。