県外から売る
入居者がいるまま売るか、空けてから売るか——名古屋のEさんが比べた2つの査定
転勤を機に賃貸に出した部屋を売りたい。入居者がいるまま売る「オーナーチェンジ」と、空室にしてから売る方法では、買主も価格も変わります。
文：不動産売却サポート沖縄
この記事の要点
- 入居者がいるまま売ると買主は投資家になり、価格は家賃と利回りで決まる
- 空室にしてから売ると相場どおりを狙いやすいが、貸主の都合で退去をお願いするのは簡単ではない
- 両方の査定額と、空室までの期間・家賃の収入を並べて比べる
Eさんの話
名古屋に住むEさん（50代）は、宜野湾のマンションを5年前から賃貸に出しています。そろそろ手放そうと査定を頼むと、2つの数字が出てきました。
担当者
入居者がいるままなら投資用として、空室にしてからなら住む方向けとして、それぞれ査定しました。
Eさん
空室の方が高いなら、入居者に出てもらえばいいのでは？
ところが、入居者との契約は普通借家契約。貸主から契約を終わらせるには「正当な事由」が必要で、立退料の交渉になることもあります。Eさんは、契約の更新時期と、入居者が自分から退去する可能性も踏まえて決めることにしました。
どこでつまずいたのか
| 場面 | このお話でしたこと | こうすればよかった |
|---|---|---|
| 査定 | 「空室の方が高い」だけを見た | 退去までの期間・その間の家賃・費用を差し引いた手取りで比べる |
| 入居者 | 契約の種類を確認していなかった | 普通借家か定期借家か、更新時期はいつかを確認する |
| 売り出し | — | 投資用として売るなら、家賃の入金記録と修繕の履歴をそろえる |
売る前に確かめること
- 賃貸借契約書（普通借家か定期借家か・期間・更新時期）を確認した
- 家賃の入金記録をそろえた
- 預かっている敷金の扱いを確認した
- 賃貸管理会社との契約を確認した
- 「入居者がいるまま」と「空室にして」の両方の査定を取った
賃貸中の部屋は、どちらが高いかではなく、どちらの手取りが多いかで決めましょう。当社では両方の査定額を並べてお出しします。